Occupation illicite des logements

Loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements

Précisions sur l’avis Cour de cassation du 13 juin 2024.

Le 27 juillet 2023, la loi n°2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été promulguée et publiée le lendemain, le 28 juillet 2023.

Avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 (Pourvoi n° 24-70.002) :

« La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »

Pour synthétiser :

• Clause résolutoire : réduction à 6 semaines de la prise d’effet. (Uniquement pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 29 juillet 2023)
• Baux antérieurs et/ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 = maintien à 2 mois de la prise d’effet de la clause résolutoire.
• Délais de paiement :

– Le locataire doit être en situation de régler sa dette locative.

– Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

• Saisine CCAPEX : Non obligatoire si impayé < à 2 mois de loyers consécutifs ou à 2 fois le montant du loyer. Dans ce cas, réduction à 6 semaines du délai entre l’assignation et l’audience.
• Expulsion : Suppression du délai de deux mois avant une expulsion en cas de mauvaise foi ou de squat.
• Délais pour quitter les lieux : Réduction à un an max.

• Modalités d’application de la loi du 27 juillet 2023

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 (modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur le délai d’acquisition de la clause résolutoire) est-il d’application immédiate aux baux d’habitation en cours ?

Avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002) : NON

« La loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir t n’a point d’effet rétroactif »

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

Date de conclusion ou de renouvèlement du bail (signature ou expiration du délai après signature) : Avant le 29 juillet 2023 / Délai d’acquisition de la clause résolutoire (à compter de la délivrance du commandement) : 2 mois

Date de conclusion ou de renouvèlement du bail (signature ou expiration du délai après signature) : A partir du 29 juillet 2023 / Délai d’acquisition de la clause résolutoire (à compter de la délivrance du commandement) : 6 semaines