Le paiement du loyer commercial en temps de covid

Depuis le début de la crise sanitaire, la question de l’exigibilité des loyers commerciaux pesant sur les entreprises frappées par les restrictions sanitaires fait débat.

Au cours du mois de janvier dernier, le Tribunal judiciaire de Paris a eu l’occasion de rendre en l’espace de deux jours, pas moins de trois décisions portant sur le paiement des loyers commerciaux en période de confinement! 

Ces décisions rendues presque simultanément font clairement ressortir une exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, instaurant ainsi une quasi-obligation de négociation entre les parties.

Elles sont également novatrices. En effet, de nouveaux fondements permettant d’obtenir la suspension de l’exigibilité des loyers semblent ici consacrés par les juges du Tribunal judiciaire de Paris. 

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Par deux arrêts distincts rendus le 21 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Paris[1] statuant en référé, a eu à connaître de deux problématiques liées au non-paiement des loyers afférents à des locaux commerciaux exploités au titre d’une activité de restauration.

Dans la première espèce, un bailleur avait assigné son locataire en référé aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion immédiate du locataire. Ce dernier soutenait qu’il existait des contestations sérieuses s’opposant à la mesure d’expulsion, au motif que les sommes sollicitées n’étaient pas entièrement dues.

Dans la seconde espèce, un locataire avait sollicité de la part de son bailleur des aménagements dans les conditions de paiement du loyer. Le bailleur lui avait refusé immédiatement toute négociation, et avait opposé une fin de non-recevoir à un possible échelonnement de sa dette ; le seul courrier adressé au locataire était une mise en demeure de régler l’intégralité des loyers dus. Le locataire sollicitait l’annulation desdits loyers, ou à tout le moins, la suspension de leur exigibilité.

Enfin, le Tribunal judiciaire de Paris, cette fois-ci par le biais du Juge de l’exécution[2], a également eu à juger de la validité d’une saisie-attribution réalisée sur le compte bancaire d’un locataire en raison de loyers impayés sur la période du deuxième trimestre 2020. Le locataire avait sollicité la mainlevée de cette saisie aux motifs que les loyers n’étaient pas dus en totalité.

1. Un manquement à l’obligation de délivrance : un fondement contesté !

La perte de la chose louée pouvant justifier la diminution du prix ou la résiliation du bail (article 1722 du code civil) peut-elle être invoquée par les locataires dont les commerces ont dû fermer suite à une mesure administrative ?

L’article 1722 dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Ces dispositions ne semblent a priori pas applicables, dès lors que l’empêchement de jouissance n’est pas définitif et ne résulte pas de la chose elle-même.

Pourtant, dans sa décision du 20 janvier 2021, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris a, pour contester la réalisation d’une saisie, considéré que « l’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués » était assimilable à la disposition précitée, et avait donc pour effet « de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée).

C’est la première fois, à notre connaissance, qu’un juge se prononce en ce sens dans l’hypothèse de la fermeture d’un commerce du fait des restrictions sanitaires liées à l’épidémie de Covid-19.

Toutefois, dès le lendemain, la formation de référé du Tribunal judiciaire a adopté une position contraire et a considéré qu’on ne pouvait pas se fonder sur l’article 1722 du Code civil pour reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance. En effet, selon elle, le local était exploitable en théorie, seules les mesures de police constituaient un obstacle à l’exploitation effective du local, mais devaient être considérées en l’espèce comme un fait exonératoire de responsabilité pour le bailleur.

Le débat n’est donc absolument pas clos sur l’applicabilité de ce fondement en matière de baux commerciaux. Très certainement, les juridictions auront l’occasion de se prononcer de nouveau s’agissant de litiges nés à l’occasion de la nouvelle période de cessation d’exploitation des restaurants, qui court depuis le 30 octobre 2020.

1. La bonne foi contractuelle = le critère essentiel

Dans les deux espèces présentées au Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris le 21 janvier 2021, les locataires ont mis en avant la mauvaise foi de leur bailleur dans cette période où les lieux loués ne peuvent être exploités correctement. Particulièrement, étaient mises en avant les prévisions de chiffre d’affaires particulièrement mauvaises pour les preneurs à bail.

Dans la première espèce, le locataire, pour justifier de son inexécution de paiement à hauteur de 50% du loyer et de l’échelonnement de ses versements, et pour contester l’exigibilité de l’intégralité du loyer, a invoqué la mauvaise foi du bailleur dans les négociations en relevant que la moitié de tous les loyers du second trimestre 2020 avaient déjà été réglée alors même que leur exigibilité totale était contestable.

Dans la seconde espèce, le locataire a caractérisé la mauvaise foi de son bailleur en ce qu’il avait déjà été amené à « brader » l’un de ses deux fonds de commerce pour s’acquitter des loyers dus par suite du refus de son bailleur de négocier et d’adapter les dispositions du bail.

Dans la seconde espèce, la mauvaise foi du bailleur est caractérisée par son refus immédiat et permanent de négocier, et d’adapter les dispositions du bail commercial. Ce refus obstiné a d’ailleurs poussé le locataire à céder à vil prix l’un des deux fonds de commerce qu’il exploitait afin de s’acquitter de sa dette locative ; en raison de la situation économique frappant le secteur de la restauration.

Sur le fondement de la bonne foi contractuelle, le Tribunal judiciaire de Paris a accordé la suspension de l’exigibilité des loyers :

• pour la première espèce, jusqu’à la décision statuant au fond,
• s’agissant de la seconde espèce, jusqu’à ce que les parties aient pu trouver un accord amiable, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance (enjoignant aux parties, à défaut, de saisir la juridiction du fond compétente).

Il semble donc évident que les juges s’attacheront à vérifier que le preneur mais aussi le bailleur ont bien tenté de trouver un accord pour apprécier le bienfondé de l’exigibilité des loyers.

Dans les deux cas, le juge des référés accorde un répit aux locataires, en renvoyant l’appréciation de la demande de suspension du loyer au juge du fond.

1. Le changement de circonstances : un nouveau fondement à explorer ?

De ces deux décisions, il ressort que le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a ouvert un nouveau moyen juridique de défense pour les locataires.

En effet, il a considéré dans la première espèce que les arguments développés par le locataire se fondaient sur l’article 1195 du Code civil, sans toutefois le citer. Le Tribunal dégage donc ici un nouveau fondement de sa propre initiative.

Cet article dispose qu’en cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, rendant son exécution excessivement onéreuse pour une partie, cette dernière qui n’a pas accepté au départ d’en assumer le risque, peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant.

En cas d’échec de ces négociations, les parties peuvent opter pour la résolution ou saisir le juge afin qu’il révise le contrat ou y mette fin.

Ainsi, le Tribunal judiciaire a considéré qu’il appartenait aux juges du fond, sur ce fondement juridique, d’apprécier souverainement la nécessité d’appliquer ce pouvoir de révision permettant au locataire de demander une adaptation du contrat et notamment une modification du prix.

En théorie, cet article ne peut s’appliquer qu’aux baux conclus après le 1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur dudit article.

Toutefois, le Tribunal judiciaire a considéré dans la seconde espèce que cette disposition devait également s’appliquer aux baux conclus antérieurement, en ce qu’elle découle naturellement de l’exigence de bonne foi contractuelle.

Si ces décisions constituent un bon « test » pour vérifier la pertinence des fondements soulevés, elles ne préjugent pas de ce que les juges du fond du Tribunal judiciaire de Paris retiendront à leur tour.

Une chose est toutefois certaine, le comportement tant du locataire que du bailleur est un élément essentiel dans la décision que les juridictions pourront rendre, de même que le type de commerce exploité.

Il ne peut donc qu’être conseillé aux locataires et aux bailleurs de faire preuve de bonne foi dans leurs relations.

1. La suspension des actions exercées par le bailleur

Dans tous les cas, il est ici rappelé que certains textes dérogatoires prévoient des mesures en faveur des locataires, notamment en paralysant les sanctions encourues en cas de non-paiement des loyers.

Dès le premier confinement, a été instaurée une suspension avec report du paiement de loyers commerciaux, mais uniquement au bénéfice de personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité (article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020).

Ces dispositions interdisaient l’exercice par le créancier de certaines voies d’exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 mais ne suspendaient pas l’exigibilité du loyer dû par le locataire commercial.

Ce mécanisme de suspension a été repris et amélioré pour le deuxième confinement, à l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, dont l’entrée en vigueur est rétroactive au 17 octobre 2020.

Il s’applique aux entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros et une perte de chiffre d’affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020 (décret n° 2020-1766, 30 décembre 2020).

Selon ce texte « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, à l’encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives est réputée non écrite ».

L’application du mécanisme des clauses résolutoires est suspendue jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la fin des mesures de police affectant l’exercice de l’activité.

Dans sa décision rendue le 21 janvier 2021, Le Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a considéré[3] :

• d’une part, que la mesure de distanciation physique d’au moins un mètre entre deux personnes, prévue par l’article 1er du décret n°2020-860 du 10 juillet 2020, constituait bien une mesure de police administrative,
• d’autre part, que cette disposition, bien qu’entrée en vigueur le 17 octobre 2020, s’appliquait aux procédures en cours.

Par conséquent, bien qu’ayant adressé son commandement de payer le 16 juillet 2020 pour des loyers correspondants au 3^ème trimestre 2020, le bailleur ne pouvait solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail, le commandement de payer n’étant pas valable.

Il s’agit donc d’une véritable mesure de protection des locataires vis-à-vis des actions en paiement, ou en expulsion de la part des bailleurs commerciaux, qui a priori perdurera jusqu’à la fin de la crise…

[1] Tj Paris, référé, 21 janvier 2021, N° 20/55750 et N° 20/58571

[2] TJ Paris, Juge de l’exécution, 20 janvier 2021, N°20/80923

[3] Tj Paris, référé, 21 janvier 2021, N° 20/55750