Actualités sur la Société Civile Immobilière
26 juillet 2024
- IFI – Les résidences principales détenues en SCI peuvent bénéficier d’une décote
CA Montpellier, 7 novembre 2023, n° 23/01048
L’article 973 du CGI reconnaît l’application d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de « l’immeuble » à déclarer lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.
Le Conseil constitutionnel avait validé que la loi fasse une distinction selon que le contribuable détient directement sa résidence principale ou par l’intermédiaire d’une société. Quand la résidence principale est détenue via une SCI, l’abattement de 30 % pour résidence principale est inapplicable (décision n°2019-820 QPC 17 janvier 2020).
À défaut de l’abattement susvisé, les propriétaires de SCI détenant leur résidence principale peuvent-ils prétendre à d’autres décotes ?
Dans une récente décision, la Cour d’appel de Montpellier répond par la positive.
Dans les faits d’espèce, un immeuble, détenu via une SCI démembrée (enfants nus-propriétaires et parents usufruitiers), était occupé à titre de résidence principale par les parents usufruitiers.
Lesdits usufruitiers, assujettis à l’ISF (impôt sur la fortune), avaient déclaré leur résidence principale en faisant application d’un abattement de 30 %. L’administration fiscale avait remis en cause cette déduction et redressé les contribuables.
La Cour d’appel de Nîmes avait suivi la position de l’administration en relevant notamment que la détention de parts de SCI démembrées ne donnait droit en l’espèce à aucun abattement.
La Cour de cassation avait annulé l’arrêt et admis l’application d’une décote, fondée non pas sur la qualification de résidence principale, mais sur le fait d’une part que l’immeuble était occupé, et d’autre part que les statuts prévoyaient une clause d’agrément en cas de cession.
La Cour d’appel de Montpellier, statuant sur renvoi, suit donc la position de la Cour de cassation et admet au cas particulier deux décotes pouvant s’appliquer sur la valeur vénale du bien :
– 10 % pour l’occupation effective du bien comme élément de moins-value ;
– 10 % liée aux modalités particulières de détention (indivision entre les enfants nus-propriétaires avec clause d’agrément dans les statuts de la SCI).
Cette décision, qui confirme le cumul des décotes et l’impact d’une situation d’indivision entre les nus-propriétaires, est applicable en matière d’IFI.
- SCI et statuts : il faut prévoir l’occupation à titre gratuit
Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 2 mai 2024 n° 22-24.503
Les statuts d’une société civile immobilière (« SCI ») doivent expressément mentionner dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, qui ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
En l’espèce, en 2001, une SCI a été constituée entre Mme [F], titulaire de quatre-vingt-dix-neuf parts, et M. [I] [J], titulaire d’une part.
La SCI est propriétaire d’un immeuble de deux étages, dont le rez-de-chaussée est donné à bail commercial depuis 2002 à une société dont M. [I] [J] est gérant.
Le 15 septembre 2013, après la séparation du couple, la SCI, représentée par M. [I] [J] a consenti à celui-ci un prêt à usage (équivalent à une mise à disposition à titre gratuit), portant sur le premier et deuxième étage de l’immeuble.
Le 16 juin 2014, lors d’une assemblée générale extraordinaire, convoquée par un mandataire désigné judiciairement, la révocation de M. [I] [J] de ses fonctions de gérant et la nomination de Mme [F] en qualité de gérante ont été décidées.
- [I] [J] a assigné la SCI en remboursement de son compte courant d’associé et celle-ci a formé des demandes reconventionnelles, notamment aux fins d’annulation de la convention de prêt à usage conclut le 15 septembre 2013.
La cour d’appel a énoncé à bon droit que, lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
Ayant relevé que l’objet social ne précisait pas expressément que les biens de la SCI pourraient être mis gratuitement à la disposition des associés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision.
