Cas extrême du défaut d’entretien d’un local commercial par le bailleur

Cas extrême du défaut d’entretien d’un local commercial par le bailleur

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 janvier 2025, n°23-16.698 et 23-16.764

La Cour de cassation rappelle que l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, une société a pris à bail commercial en 2006 deux locaux différents, l’un à usage d’hôtel-restaurant et l’autre à usage de snack-bar.

En 2008 et par l’exercice de son droit de préemption, la commune où sont situés les locaux est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier et, par conséquent, bailleur des locaux commerciaux.

En 2016, le locataire des locaux commerciaux a informé la commune de l’existence de fissures entre le mur de façade et les planchers de l’hôtel-restaurant.

A la suite de ce signalement, un avis défavorable à la poursuite de l’activité de l’hôtel-restaurant a été rendu par la commission de sécurité, constatant notamment un risque d’effondrement des planchers et de chute de la façade, et un arrêté de fermeture de cet établissement a été pris par le Maire de la commune.

Puis, une expertise judiciaire a été menée sur le bâtiment qui a établi que l’origine des désordres affectant l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant tenait :

• D’une part, à la vétusté de l’immeuble aggravée par un défaut d’entretien des éléments structurels en maçonnerie relevant de la responsabilité du bailleur,
• D’autre part, et pour cause prépondérante, au défaut de conception structurelle de ce bâtiment construit fin 19ème, début 20ème siècle, qui ne pouvait être reproché au bailleur actuel.

En l’espèce, le coût très important des travaux de remise en état de l’immeuble loué excédait sa valeur vénale et avait pour conséquence juridique de conduire à une qualification de « destruction totale » des locaux.

Ainsi, et sur le fondement de la seule cause qu’elle caractérise comme prépondérante, la Cour d’appel a retenu que l’immeuble loué à usage d’hôtel-restaurant était détruit par cas fortuit et a, par conséquent, prononcé la résiliation partielle de plein droit du bail commercial portant sur cette partie de l’immeuble à usage d’hôtel-restaurant.

La Cour d’appel a ainsi ordonné la simple libération des lieux par les locataires et leur expulsion, sans indemnité ni aucun dédommagement de la part du bailleur.

La Cour de cassation, saisie par les locataires, a tout d’abord rappelé les dispositions de l’article 1722 du Code civil sur le fondement duquel la Cour d’appel avait statué : si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Néanmoins, la Haute Juridiction tempère en se fondant sur des décisions précédentes par lesquelles il a été jugé que l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur.

Dès lors, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel qui avait retenu la destruction par cas fortuit de l’immeuble donné à bail commercial sur le seul fondement d’un défaut structurel d’origine alors même qu’un défaut d’entretien par le bailleur de l’immeuble donné à bail commercial était constaté par l’expertise judiciaire.

Ce défaut d’entretien par le bailleur, même s’il n’est pas la cause prépondérante des désordres, ne lui permet pas de bénéficier de la qualification de « destruction par cas fortuit » ni, par conséquent, d’une issue sans aucun dédommagement au locataire.

Le bailleur pourra ainsi voir sa responsabilité éventuellement engagée par le locataire sur le fondement de ce défaut d’entretien, et ce alors même que l’immeuble est affecté d’un défaut structurel d’origine.