Étendue de la garantie d’éviction du vendeur dans le cadre d’une cession de droit au bail

Cour de cassation – Troisième chambre civile — 4 juillet 2024 – n° 23-13.822

La Cour de cassation s’est récemment intéressée à une des garanties classiques entre vendeur et acheteur dans le cadre de la cession d’un droit au bail : la garantie d’éviction.
La garantie d’éviction, due par le vendeur, a pour objet d’assurer à l’acquéreur la possession paisible du droit au bail après la délivrance de celui-ci.

Les conséquences de cette garantie sont définies à l’article 1630 du code civil qui dispose que :
« Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
1° La restitution du prix ;
2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;
3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. »

En l’espèce, une société (le vendeur) a cédé son droit au bail à une autre société (l’acquéreur), le 30 septembre 2015. Or, à la suite d’une action en justice du bailleur, la résiliation judiciaire du bail commercial a été prononcée à compter du 27 avril 2016 aux torts du vendeur (et ancien locataire) en raison de l’irrégularité de la cession du bail.

Alors que le vendeur a été condamné au paiement de l’ensemble des loyers et indemnités d’occupation, l’expulsion de l’acheteur (alors locataire) a été ordonnée.

Sur le fondement de la garantie d’éviction, l’acheteur a alors assigné en indemnisation de son préjudice la société vendeuse qui, de son côté, a sollicité le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’elle avait payé au bailleur alors que l’acheteur occupait les lieux.

La Cour de cassation a rejeté la demande du vendeur sur le fondement de la garantie d’éviction. En effet, le vendeur était seul responsable de l’éviction de l’acheteur.

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle l’étendue de la garantie d’éviction en précisant que le vendeur d’un droit au bail commercial responsable de l’éviction de son acheteur ne peut obtenir de ce dernier le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur pour la période où l’acheteur a effectivement occupé les lieux sans faute.