Le bailleur doit-il rapporter la preuve d’un préjudice, en cas de dégradation de locaux commerciaux, afin de pouvoir prétendre à une indemnisation ?

Dans une décision très récente du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ, 27 juin 2024, n°22-10.298), la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient préciser si le bailleur doit rapporter la preuve d’un préjudice, en cas de dégradation de locaux commerciaux, pour pouvoir obtenir une indemnisation.
Un sujet très concret dans le cadre des litiges relatifs au droit des baux commerciaux.

• Contexte Juridique

Lorsque des locaux commerciaux étaient dégradés et que le bailleur réclamait une indemnisation, la Cour de cassation – notamment en 1980 et 2002 – n’exigeait aucune preuve de l’existence d’un préjudice pour le bailleur. Plus tard, elle avait ultérieurement considéré qu’il était nécessaire de rapporter la preuve d’un préjudice pour le bailleur si bien qu’il convenait d’attendre une décision de principe.

• L’Arrêt de la Cour de Cassation

Dans un arrêt du 27 juin 2024, un bailleur a souhaité recevoir une indemnisation de son locataire en raison d’une dégradation de ses locaux commerciaux. Les juges du fond ainsi que la Cour d’appel ont alors considéré que, sans rapporter la preuve d’un préjudice, le bailleur ne pouvait se voir octroyer le versement d’une indemnité.

Le bailleur a donc formé un pourvoi en cassation afin de recevoir une indemnisation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur et confirme la décision de la Cour d’appel, en considérant que le bailleur doit rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice. En l’espèce, elle relève que les locaux ont pu être vendus, trois mois après la restitution par le locataire, sans effectuer de travaux. De ce fait, elle considère que la dégradation du locataire n’a pu engendrer une dépréciation du prix des locaux et donc entraîner un préjudice au bailleur.

• Le bailleur doit-il rapporter la preuve d’un préjudice, en cas de dégradation de locaux commerciaux, afin de recevoir une indemnisation ?

Cette décision est donc importante pour l’ensemble des parties à un bail commercial. La Cour de cassation considère que le bailleur doit rapporter la preuve d’un préjudice, en cas de dégradation des locaux commerciaux, pour obtenir une indemnisation. Un principe conférant donc moins de latitude au bailleur qui souhaite recevoir une indemnisation. Il sera d’autant plus judicieux de se faire accompagner par un professionnel, dans le cadre de la location de baux commerciaux.
La Cour de cassation a également cassé, le même jour, deux arrêts de Cours d’appel qui octroyaient le versement d’une indemnisation à des bailleurs ne rapportant pas la preuve d’un préjudice lié à la dégradation de leurs locaux commerciaux.

• Implications Pratiques

Cette décision entraîne des effets conséquents pour un bailleur de locaux commerciaux. En effet, il ne suffira pas de prouver l’existence d’une dégradation du local commercial pour obtenir une indemnisation, mais de démontrer également que cette dégradation entraîne un préjudice pour le bailleur. La démonstration est alors double. Ce préjudice pouvant être, notamment, une baisse de valeur du prix de revente du local commercial.