Le renouvellement du bail commercial – Part.1 (1/2)

Le bail commercial a une durée minimum et habituelle de neuf ans.

Mais pour garantir au locataire une certaine stabilité de son activité commerciale, celui-ci bénéficie d’un droit au renouvellement. C’est un droit qui est d’ordre public.

Ce droit au renouvellement du bail permet au locataire, à l’expiration du bail, donc à l’expiration de la durée de neuf ans, de bénéficier soit du renouvellement du bail, soit du paiement d’une indemnité d’éviction.

Le renouvellement n’est toutefois pas automatique. Autrement dit, si ni le locataire ni le bailleur ne sollicitent le renouvellement du bail. Celui-ci se poursuivra par tacite prolongation, ce qui pourrait finalement nuire tant au locataire qu’au bailleur.

L’intérêt de demander le renouvellement du bail commercial est double : Il va essentiellement avoir pour but de protéger le locataire, puisque si le bail se prolonge tacitement pendant une durée supérieure à 12 ans, le bailleur pourra alors imposer un loyer déplafonné, ce qui peut être très dangereux.

Pour le bailleur, l’intérêt de demander le renouvellement du bail est que cela va être l’occasion pour lui d’augmenter le montant du loyer. Notamment, si des changements importants ont eu lieu au cours du bail. Corrélativement, le locataire pourra également bien entendu demander une diminution du montant du loyer.

Pour demander le renouvellement du bail commercial, le locataire va devoir en faire la demander par lettre recommandée ou par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment en cas de tacite prolongation.

Le bailleur à quant à lui trois mois pour faire connaitre sa décision au locataire par acte d’huissier. Soit il accepte le renouvellement, soit il le refuse, et dans ce cas, il paiera au locataire une indemnité d’éviction. S’il ne dit rien, on considère qu’il a accepté le principe du renouvellement du bail.

Précision importante : Seuls les locataires ayant exploité le fonds de commerce de manière effective et continue depuis trois ans peuvent solliciter le renouvellement de leur bail.

En cas de cession de fonds de commerce, le cessionnaire, donc le nouveau locataire, pourra se prévaloir des droits acquis par le cédant pour compléter la durée de son exploitation et avoir droit au renouvellement de son bail. En général, en cas de cession de fonds de commerce, il n’y a aucune difficulté.

Mais attention, parce que ce ne sera pas le cas en cas de simple cession de droit au bail, le cessionnaire ne pourra pas se prévaloir des droits acquis. S’agissant du bailleur, il va pouvoir donner congé à son locataire avec offres de renouvellement par acte d’huissier uniquement dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation.