Le renouvellement du bail commercial – Part.2 (2/2)

Le renouvellement du bail est l’occasion pour le bailleur, mais également parfois pour le locataire, de fixer un nouveau montant du loyer.

Le principe est que les modalités du montant de loyer sont libres entre les parties.

Toutefois, en cas d’accord entre les parties sur le principe du renouvellement et pas sur le montant des nouveaux loyers proposés soit par le bailleur, soit par le locataire, la partie la plus diligente devra alors saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé dans un délai de deux ans à compter de la date de prise d’effet du congé.

Le juge fixera alors le montant du nouveau loyer en appliquant les règles régissant le plafonnement ou le déplafonnement du loyer selon les circonstances.

Le plafonnement du loyer renouvelé ainsi que la variation du loyer ne peuvent pas dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, mais dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle du plafonnement du loyer.

On parle alors de déplafonnement.

Il y a deux causes de déplafonnement, le déplafonnement lié à la durée du bail, c’est-à-dire lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans, ou lorsque le bail se poursuit au-delà d’une durée de douze ans en raison de l’inaction des parties.

Donc, lorsque ni le locataire ni le bailleur n’ont sollicité le renouvellement du bail, la seconde cause du déplafonnement, et lorsqu’il y a eu des modifications notables au cours du bail, il peut s’agir de modification des caractéristiques du local considéré.

Par exemple, s’il y a eu des travaux qui ont été réalisés par changement de destination des lieux, d’une modification des obligations respectives du bailleur et du locataire ou encore d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

La modification d’un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer et cette modification doit être notable, c’est-à-dire qu’elle doit être suffisamment importante.

C’est alors le juge qui appréciera au cas par cas l’existence de cette modification.

Le loyer déplafonné sera alors fixé à la valeur locative.

Pour la calculer, on va s’attacher essentiellement aux caractéristiques des locaux et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.