Non-renouvellement du bail : modalités de fixation de l’indemnité d’occupation

Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296 

Le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à bail commercial, maintenu dans les lieux à la résiliation du bail, doit être fixé en fonction de la valeur locative. C’est ainsi à bon droit qu’une cour d’appel écarte, dans ce cas, la règle du plafonnement du loyer.

En application de l’article L. 145-28, alinéa 1, du code de commerce, le preneur à bail commercial auquel le renouvellement du bail est refusé peut se maintenir dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre. Une indemnité d’occupation est due en contrepartie de la jouissance du preneur pendant cette période.

En l’espèce, une société était locataire de locaux à usage commercial.

Le bail arrivé à expiration s’était poursuivi ensuite par tacite reconduction, jusqu’à ce que le bailleur délivre au preneur un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier, le bailleur avait exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour neuf ans à partir de cette date. Le bailleur demandait par ailleurs au locataire, maintenu dans les lieux, le paiement d’une somme au titre de l’indemnité d’occupation pour la période écoulée entre la date d’expiration du précédent bail et la date de notification du droit de repentir.

Par jugement du 15 juin 2018, le tribunal avait jugé qu’un nouveau bail avait pris effet à la suite de l’exercice de son droit de repentir par le Bailleur, et avait condamné le preneur à payer à cette dernière une certaine somme au titre de l’indemnité d’occupation.

Par la suite, la cour d’appel a fixé l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative.

A l’appui de sa décision, la Cour d’appel considérait qu’en cas d’exercice de son droit de repentir par le bailleur, le preneur est tenu pendant la période écoulée entre la fin du bail et l’exercice du droit de repentir au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, les règles du plafonnement ne trouvant pas à s’appliquer dans ce cas.

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel et énonce que c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que l’indemnité d’occupation devait être fixée en fonction de la valeur locative : la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Le Preneur a donc été condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation plus élevée que celle sollicitée initialement par ce dernier.